30/03/11

Ganhos de capital para imóvel, com herdeiros, multa e juros de mora

 Tenho visto na Internet um número considerável de pessoas com dúvidas sobre o assunto, assim, apresento aqui um exemplo prático dos cálculos e outras considerações, de acordo com os parâmetros e legislação estabelecidos pela Receita Federal.


Image: FreeDigitalPhotos.net



 Quando um imóvel é alienado e tem mais de um proprietário como o exemplo aqui, onde são dois herdeiros e um meeiro, o cálculo do imposto devido é feito em separado, isto é, um ganho de capital para cada um. Assim, dependendo dos valores unitários (meeiro, herdeiro1 e herdeio2 ) parte do valor da alienação pode ser  passível de pagamento de imposto e outra não.

Vejamos isso na prática:
Suponhamos que um imóvel que foi adquirido em 12 de novembro de 1998, por R$ 35.000,00, teve seu valor, posteriormente à sentença do Juiz, no inventário, relativa à decisão judicial da partilha, divididos entre meeiro e herdeiros, da seguinte forma: 50% para o meeiro ( cônjuge sobrevivente), 25% para o herdeiro1 e 25% para o herdeiro2. Posteriormente foi efetuada a venda desse imóvel por R$ 147.000,00, em tres parcelas, da seguinte forma:
1ª parcela em 16/09/2010 -  R$ 110.000,00;
2ª parcela em 26/10/2010 -  R$   20.000,00;
3ª parcela em 12/11/2010 -  R$   17.000,00.

Cálculo do imposto
Para o  cálculo do imposto devido ou não, precisamos seguir os seguintes passos:
1. Baixar o programa Ganhos de Capital , do ano em que foi recebido o valor da parcela referente à venda, no site da Receita Federal;
2. Preencher os campos com os dados solicitados pelo programa, selecionando o tipo de alienação, como "Promessa de compra e venda", por exemplo;
3. Marcar as respostas às perguntas feitas pelo programa nas janelas que vão abrindo, durante o    preenchimento, conforme o seu caso;
4. Clicar em "Cálculo do imposto"
5.Clicar em Imprimir, e selecionar "Relatório" e o DARF, para pagamento ;
6. No menu do GCAP, em "Apuração", no campo "Imposto Pago", informar o valor ou valores das parcelas pagas;
7. Finalmente, depois de tudo conferido, o Ganho de capital (GCAP) 2010, deve ser exportado e importado pela  declaração do exercício de 2011.


"Alienação de Bem ou Direito

Perguntas – Bem Imóvel

 

Para mais esclarecimentos, consulte sobre ganhos de capital não tributados e isenção na alienação de imóveis residenciais para a aquisição em até 180 dias de imóveis residenciais localizados no Brasil.

 
O programa disponibilizada as perguntas conforme o valor de alienação do bem imóvel e as respostas do contribuinte.
 
Atenção:
A informação inexata poderá implicar na exigência do Imposto sobre a Renda sobre ganho de capital e acréscimos legais.
 
Quando o valor de alienação do imóvel, informado na ficha Identificação, foi até R$ 35.000,00, responda às seguintes perguntas:
  • O valor do conjunto dos bens ou direitos da mesma natureza, alienados em mm/aaaa é superior a R$ 35.000,00?
Se a resposta foi NÃO, termina o rol de perguntas nesta ficha.
Se a resposta foi SIM, responda a pergunta seguinte.
 
  • Trata-se de imóvel residencial e o produto da alienação foi ou será aplicado na aquisição de imóvel residencial no prazo de 180 dias, nos termos do art. 39 da Lei nº 11.196, de 2005?
Se a resposta foi SIM, o programa preenche o campo "Valor da Aplicação" com o valor da alienação.
Se a resposta foi NÃO, o programa considera todo o valor do ganho de capital como tributável.
Se a resposta foi Parcialmente, informe o valor que foi ou será aplicado na aquisição de imóvel residencial no campo "Valor da Aplicação".
 
Quando o valor de alienação do imóvel, informado na ficha Identificação, foi superior a R$ 35.000,00 e até R$ 440.000,00, responda às seguintes perguntas:
  • Você possui outro imóvel, seja como proprietário individual, em condomínio ou em comunhão?
1) Se a resposta foi SIM, responda a pergunta seguinte:
  • Trata-se de imóvel residencial e o produto da alienação foi ou será aplicado na aquisição de imóvel residencial no prazo de 180 dias, nos termos do art. 39 da Lei nº 11.196, de 2005?
Se a resposta foi SIM, o programa preenche o campo "Valor da Aplicação" com o valor da alienação.
Se a resposta foi NÃO, o programa considera todo o valor do ganho de capital como tributável.
Se a resposta for Parcialmente, informe o valor que foi ou será aplicado na aquisição de imóvel residencial no campo "Valor da Aplicação".
 
2) Se a resposta for NÃO, responda a pergunta seguinte:
  • Nos últimos cinco anos, você efetuou outra alienação de imóvel a qualquer título, tributada ou não?
Se a resposta foi NÃO, termina o rol de perguntas nesta ficha.
Se a resposta foi SIM, responda a pergunta seguinte:
 
  • Trata-se de imóvel residencial e o produto da alienação foi ou será aplicado na aquisição de imóvel residencial no prazo de 180 dias, nos termos do art. 39 da Lei nº 11.196, de 2005?
Se a resposta foi SIM, o programa preenche o campo "Valor da Aplicação" com o valor da alienação.
Se a resposta foi NÃO, o programa considera todo o valor do ganho de capital como tributável.
Se a resposta foi Parcialmente, informe o valor que foi ou será aplicado na aquisição de imóvel residencial no campo "Valor da Aplicação".
 
Quando o valor de alienação do imóvel, informado na ficha Identificação, foi superior a R$ 440.000,00, responda à seguinte pergunta:
  • Trata-se de imóvel residencial e o produto da alienação foi ou será aplicado na aquisição de imóvel residencial no prazo de 180 dias, nos termos do art. 39 da Lei nº 11.196, de 2005?
Se a resposta foi SIM, o programa preenche o campo "Valor da Aplicação" com o valor da alienação.
Se a resposta foi NÃO, o programa considera todo o valor do ganho de capital como tributável.
Se a resposta foi Parcialmente, informe o valor que foi ou será aplicado na aquisição de imóvel residencial no campo "Valor da Aplicação".
 
Botões:
Voltar
Retorna para a ficha Bens Imóveis do Programa Ganho de Capital.
Ajuda
Exibe o texto do ajuda relativo à ficha."
Fonte: Site da Receita Federal - Programa Ganhos de Capital 2012.

Como exportar e depois importar o GCAP pela  declaração
 1. Selecione e abra a declaração a ser exportada, no programa GCAP;
2. Clique em ferramentas, "Exportar para IRPF 2011". selecione a declaração e escolha a pasta para gravar os dados (anote o nome da pasta);
3. Clique em Gravar
4. Abra a declaração de Ajuste anual;
5. Selecione e a abra a declaração para a qual o GACP será importado;
6. No menu à esquerda da declaração aberta, no item Ganhos de Capital, clique em "Importação GCAP 2010;
7. Selecione a pasta em que foi gravado o GCAP, quando você fez a exportação;
8. Clique em "Arquivos de Programas RFB e depois em "Abrir";
9. Agora, em GCAP 2010 e em "Abrir";
10. Clique em "Exporta" e em "Abrir";
11. Clique em cima do CPF_GACP_2010_2010_EXPORTA-IRPF2010 DEC
12. Se não existir pendência, aparecerá a mensagem de importação com sucesso.

 Para ver os dados do GCAP que foram importados:
1. No menu à esquerda, clique em "Bens Imóveis";
2. Clique sobre o bem imóvel relacionado e em "Abrir", para ver todos os detalhes da importação do GCAP, na declaração.

Nota: os valores referentes ao Rendimento Isento e Não Tributável e o do Rendimento Sujeito à Tributação Exclusiva, são transferidos automaticamente para esses campos, na declaração IRPF.

No GCAP, será apresentado o imposto devido para cada parcela recebida dos pagamentos.
No nosso exemplo o imposto devido, calculado pelo programa,  para cada parcela recebida, foi:
 Meeiro:
setembro/2010 -  R$ 3.142,42
outubro/2010 -    R$     571,35
novembro/2010 - R$    485,64

Herdeiro1
Não há imposto devido para o herdeiro1 porque ele optou por comprar um outro imóvel dentro de 180 dias a contar do contrato.

Herdeiro2
setembro/2010  -  R$ 2.416,83
outubro/2010    -  R$    439,42
novembro/2010 - R$    373,51
 O herdeiro2 quase ficou isento, embora não tenha optado por comprar outro imóvel com o produto da venda que lhe coube, porque a sua parcela recebida, assim como a do herdeiro1, foi de R$ 36.750,00. Valor até R$ 35.000,00 fica isento de imposto.


"LEI Nº 9.250, DE 26 DE DEZEMBRO DE 1995
D.O.U. de 27.12.1995
Art. 22. Fica isento do imposto de renda o ganho de capital auferido na alienação de bens e direitos de pequeno valor, cujo preço unitário de alienação, no mês em que esta se realizar, seja igual ou inferior a: (Redação dada pela Lei nº 11.196, de 2005)

I - R$ 20.000,00 (vinte mil reais), no caso de alienação de ações negociadas no mercado de balcão; (Incluído pela Lei nº 11.196, de 2005)

II - R$ 35.000,00 (trinta e cinco mil reais), nos demais casos. (Incluído pela Lei nº 11.196, de 2005)

Parágrafo único. No caso de alienação de diversos bens ou direitos da mesma natureza, será considerado, para os efeitos deste artigo, o valor do conjunto dos bens alienados no mês.

Art. 23. Fica isento do imposto de renda o ganho de capital auferido na alienação do único imóvel que o titular possua, cujo valor de alienação seja de até R$ 440.000,00 (quatrocentos e quarenta mil reais), desde que não tenha sido realizada qualquer outra alienação nos últimos cinco anos.

Art. 24. Na apuração do ganho de capital de bens adquiridos por meio de arrendamento mercantil, será considerado custo de aquisição o valor residual do bem acrescido dos valores pagos a título de arrendamento."
 Conforme a IN SRF nº 84, de 2001 alguns custos de aquisição podem ser atualizados.
Para acessar a tabela de atualização, clique na interrogação em vermelho, com fundo amarelo, na barra menu do Programa GCAP e depois em "Tabela de atualização de custo".

Cálculo da multa e dos juros de mora
Se já passou do prazo para o pagamento do imposto,  ou seja até o último dia útil do mes seguinte ao do recebimento da parcela, será preciso providenciar o cálculo da multa e dos juros de mora, para cada parcela, que é o caso do nosso exemplo acima. Mas não se preocupe o programa Sicalc faz isso para você, após o preenchimento dos campos  corretamente.
Veja como preencher:
1.Baixe e instale o programa Sicalc;
2.O campo " cálculo para pagamento em" é automaticamente preenchido pelo sistema para pagamento no dia corrente;
3."MMAA" - insira a data do recebimento da parcela;
4. "Código" - Clique no quadrado e selecione "pessoa física" ou "pessoa jurídica", selecione o código 4600 - Ganhos de Capital na Alienação de Bens Imóveis e depois clique em "utilizar";
5. "Vencimento" - clique na setinha e selecione a data  que o programa calculou;
6. "Valor em Reais" - insira o valor da parcela recebida
7. Clique em "Calcular";
8. Repita os passos de 2 a 7 para inserir os valores  das demais parcelas de pagamentos recebidos, se houver;
9. Clique em "Relatório" para imprimir o demonstrativo, com todas as parcelas e os totais, e em DARF, para imprimir, com os acréscimos calculados no Sicalc, e providenciar o pagamento.
Para cada novo mes em que se pretende pagar o imposto, é necessário baixar e instalar o Sicalc para atualização do novo prazo para pagamento.

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16 Comentários:

Jorjua Faux disse...

Paulo,

Obrigado pelas dicas, a importação dos GCAP 2010 para a declaração de 2011 deu certo.

Mas, como importar para o GCAP 2011 os dados de GCAP 2010. Não encontrei no GCAP 2011, uma forma de improtar os dados do ano anterior. Como faço? Abraço. Ramon

Paulo Roberto disse...

Olá, Ramon
Obrigado pela visita.
Entendi que a sua dúvida é como exportar dados do Ganho de Capital, por exemplo de 2009, para a declaração de 2011.
Neste caso é preciso baixar o programa GCAP 2009 e exportar, com os dados e cálculos, para a declaração de 2010, retificadora a ser enviada para a Receita. Os acréscimos legais devem ser calculados com o uso do Sicalc, para inclusão no DARF e posterior pagamento no prazo.

Um abraço

Augusto disse...

Paulo,

Eu e minhas duas irmãs temos, cada um, 1/3 de dois imóveis que recebemos por herança. Decidimos que vamos vender ambos os imóveis. Como a parte de cada um nos imóveis não chega a R$440 mil, nem mesmo somando 1/3 de um imóvel com 1/3 do outro imóvel, estamos isentos de pagar imposto de renda na venda de ambos os imóveis ou de apenas um deles?

Att,
Augusto

Paulo Roberto disse...

Augusto
Obrigado pela visita.
A isenção prevista no art. 23, da Lei 9.250 (transcrita acima) é para titular que possua um único imóvel.
Agora, se algum herdeiro, com o que ele receber da venda dos imóveis (no caso, 1/3), aplicar na compra de outro, aí sim, ele fica isento de pagamento do ganhos de capital, no que se refere à parte ou ao valor total recebido pela venda, que aplicou.

Cláudia disse...

Vendi meu único lote em fevereiro de 2011 no valor de 150.000,00 portanto estou isenta do pagamento de IR, como devo proceder para a declaração de IR? Ou deveria ter declarado no programa ganho de capital na época, como devo proceder para demonstrar que estou isenta de pagamento de IR? Obrigada.

Paulo Roberto disse...

Olá, Cláudia
Se esse era o seu único imóvel, isto é, não tinha nenhum outro em seu nome, como casa, apartamento, etc. e não fez nenhuma alienação de imóvel nos últimos 5 anos, está realmente isenta.

Proceda da seguinte forma:
1. No site da Receita Federal baixe o programa Ganhos de Capital 2011 (GCAP 2011);

2.Faça a declaração, seguindo os passos de 1 a 6, constantes no item "Cálculo do imposto", no post acima.
Responda a todas as perguntas sobre o imóvel que foi vendido;

4. Exporte e depois importe esta declaração para a Declaração de Ajuste Anual de 2012 (de acordo com as orientações no post), logo que o programa estiver disponível no site da Receita Federal e for baixado por você;

Um abraço

Leandro disse...

Paulo,

Recebi por doação uma casa no ano de 2009, no documento estava como R$80.000,00, agora vou vendê-la por R$250.000,00. Este é meu único imovel. Fico isento por ser meu único imóvel e ser até R$440.000,00, ou esta doação que recebi é considerada uma alienação dentro do período de 5 anos. Esta casa era de herança e foi doado 3/6 pelo meu pai e 1/6 de dois irmãos. Obrigado.

Paulo Roberto disse...

Leandro

Você fica isento. Deverá fazer a Declação de Ganho de Capital, onde vai informar que é o único imóvel e preencher todas as demais solicitações constantes no formulário. Esta declaração deverá ser exportada para a Declaração de ajuste Anual de 2012 (com alienação ocorrendo em 2011).
Veja todo o processo de importação e exportação aqui neste artigo.
Abraço

Rita Cassia disse...

Bom dia ontem fiquei sabendo deste IR sobre venda de imovel e fiquei perdida.Meu pai tinha 1 casa,que no IPTU consta como 55.000,e a casa era dele e da atual mulher(50% cada),com o falecimento dele,ficou 50% da casa p/dividir entre 3 irmãs e a meeira.Hoje estamos vendendo a casa por 320.000.Quem paga imposto e como calculo o mesmo?Grata pela atenção
Rita

Nina disse...

Paulo,
Obrigada pelas dicas, deu tudo certo, mas ainda tenho uma dúvida: somente Rend isentos e não tributáveis e Rend. sujeitos a tributação exclusiva( não descontado o imposto pago) é que são exportados, o imposto pago não, pq?
Como não cair na malha fina? Como a receita ficará sabendo do pagamento, pelo DARF pago com código 4600 e CPF informado?

Paulo Roberto disse...

Olá, Nina
O imposto já pago deve ser informado no campo próprio no Programa Ganhos de Capital, antes de ser feita a importação deste programa pela declaração.
Um abraço

Nina disse...

Obrigada pele resposta, mas fiz exatamente isso, ou seja, informei o imposto pago, no Programa Ganhos de Capital, e importei, porem esses valores não aparecem no IRPF.

Paulo Roberto disse...

Olá, Nina!
Se você informou o imposto pago no Programa Ganhos de Capital ele está na declaração por intermédio deste programa que foi importado.
Na declaração clique em Ganhos de Capital, Bens Imóveis, Abrir, Cálculo do Imposto e, finalmente, verifique na coluna Imposto Pago se o valor informado está lá. Se estiver, está tudo ok.

Nina disse...

Valeu Paulo!
baixei todos os programas novamente e segui as suas instruções, acho que dessa vez deu certo!
Um grande abraço!
Nina

lucicaduarte disse...

Olá Paulo,

venderei um imóvel comercial, composto por 3 lojas para um único cliente. O imóvel tem escritura única e com valores separados para cada loja. Minha dúvida é: tenho que calcular o valor de cada loja separadamente ou pode ser somado o valor total da alienação e fazer apenas um cálculo de ganho de capital? Obrigada, Luciana

Paulo Roberto disse...

Olá, Luciana
Pode ser somado o valor total da alienação, considerando que as datas de aquisição e de venda das 3 lojas são as mesmas, por constarem na mesma escritura.
Um abraço


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